راهنمای جامع خرید و فروش مسکن مهر | مراحل انتقال، نکات حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری
مسکن مهر یکی از بزرگترین طرحهای تأمین مسکن در ایران است که با هدف خانهدار شدن اقشار متوسط و کمدرآمد به اجرا درآمد. با گذشت سالها از آغاز این طرح، میلیونها نفر مالک یا متقاضی واحدهای مسکن مهر هستند و خرید و فروش این واحدها نیز به یکی از رایجترین معاملات ملکی تبدیل شده است.
با وجود این، نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر برخلاف بسیاری از معاملات املاک، تابع مقررات و تشریفات خاصی است. ناآگاهی از این مقررات ممکن است موجب بروز مشکلاتی مانند خرید از شخص فاقد مالکیت، انتقال ناقص، وجود بدهیهای بانکی یا حتی کلاهبرداری شود.
در این مقاله، مهمترین نکات حقوقی و اجرایی مربوط به خرید و فروش مسکن مهر بررسی میشود.
مبنای قانونی طرح مسکن مهر
طرح مسکن مهر با تصویب بند (د) قانون بودجه سال ۱۳۸۶ آغاز شد و در ادامه، آییننامهها، دستورالعملها و بخشنامههای متعدد وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و سایر دستگاههای ذیربط، نحوه اجرای این طرح و شرایط نقل و انتقال واحدهای آن را مشخص کردند.
امروزه نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر در چارچوب همین مقررات انجام میشود.
انواع مسکن مهر
از نظر وضعیت مالکیت زمین، واحدهای مسکن مهر به دو دسته تقسیم میشوند.
۱- مسکن مهر ملکی
در این نوع، مالک علاوه بر ساختمان، مالک عرصه (زمین) نیز میشود.
به عبارت دیگر، مالکیت عرصه و اعیان به خریدار منتقل شده و همانند سایر املاک، امکان انتقال رسمی آن وجود دارد.
۲- مسکن مهر با اجاره ۹۹ ساله
در این نوع، زمین در مالکیت دولت باقی میماند و تنها ساختمان (اعیان) به متقاضی واگذار میشود.
بنابراین خریدار مالک ساختمان است اما عرصه را بر اساس قرارداد اجاره ۹۹ ساله در اختیار دارد.
همین تفاوت، موجب تفاوت در تشریفات انتقال این دو نوع مسکن مهر میشود.
آیا خرید و فروش مسکن مهر مجاز است؟
در سالهای ابتدایی اجرای طرح، نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر محدودیتهایی داشت.
اما بر اساس دستورالعمل ابلاغی وزارت راه و شهرسازی در خرداد ۱۳۹۳، نقل و انتقال این واحدها با رعایت ضوابط قانونی مجاز شناخته شد.
البته این آزادی به معنای انجام معامله صرفاً از طریق بنگاه معاملات املاک نیست و انتقال قانونی مستلزم طی مراحل مقرر در بانک عامل و دستگاههای متولی است.
مراحل انتقال مسکن مهر ملکی
در صورتی که واحد از نوع ملکی باشد، مراحل انتقال معمولاً به شرح زیر است:
۱. توافق خریدار و فروشنده.
۲. مراجعه همزمان طرفین به بانک عامل.
۳. بررسی وضعیت اقساط و بدهیهای واحد.
۴. تسویه بدهیهای معوق در صورت وجود.
۵. بهروزرسانی دفترچه اقساط.
۶. تغییر نام مدیون در پرونده تسهیلات بانکی.
۷. انجام تشریفات انتقال مالکیت مطابق مقررات.
در این حالت، هم عرصه و هم اعیان به خریدار منتقل میشود.
مراحل انتقال مسکن مهر ۹۹ ساله
در واحدهای اجاره ۹۹ ساله، وضعیت متفاوت است.
در این نوع انتقال:
- ساختمان (اعیان) منتقل میشود.
- مالکیت زمین همچنان متعلق به دولت باقی میماند.
- قرارداد اجاره عرصه به نام خریدار جدید اصلاح میشود.
در این فرآیند، پس از مراجعه همزمان خریدار و فروشنده به بانک و انتقال تسهیلات، بانک مراتب را به مرجع صادرکننده معرفینامه (اداره کل راه و شهرسازی، شرکت عمران شهر جدید یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) اعلام میکند تا مستأجر جدید جایگزین مستأجر قبلی در قرارداد اجاره عرصه شود.
انتقال واحدهای در حال ساخت یا پیشفروش
گاهی واحد مسکن مهر هنوز تکمیل نشده و تنها قرارداد پیشفروش میان سازنده و متقاضی منعقد شده است.
در چنین مواردی، انتقال تنها زمانی امکانپذیر است که شرایط قانونی زیر وجود داشته باشد:
- پروژه، بلوک، طبقه و شماره واحد مشخص شده باشد.
- عملیات سفتکاری واحد به پایان رسیده باشد.
- پروژه امکان دریافت تسهیلات بانکی را داشته باشد.
- دفترچه اقساط صادر شده یا امکان صدور آن وجود داشته باشد.
در غیر این صورت، ابتدا باید مراحل اداری مربوط به تخصیص تسهیلات و تشکیل پرونده بانکی تکمیل شود.
مهمترین نکات حقوقی هنگام خرید مسکن مهر
خرید واحدهای مسکن مهر بدون بررسی وضعیت حقوقی آن میتواند زیانهای مالی قابل توجهی ایجاد کند.
پیش از انجام معامله، به نکات زیر توجه کنید.
۱- معامله را فقط در بنگاه املاک خاتمهیافته تلقی نکنید.
تنظیم مبایعهنامه در بنگاه معاملات املاک به تنهایی موجب انتقال قانونی مسکن مهر نمیشود.
انتقال زمانی کامل خواهد بود که مراحل قانونی در بانک عامل و مراجع ذیصلاح نیز انجام شود.
۲- مالکیت فروشنده را بررسی کنید.
در بسیاری از پروژههای مسکن مهر، هنوز سند رسمی تفکیکی صادر نشده است.
در این شرایط، مالکیت باید از طریق شرکت عمران شهرهای جدید، اداره کل راه و شهرسازی یا بنیاد مسکن بررسی شود.
۳- وضعیت بدهیهای واحد را استعلام کنید.
یکی از مهمترین اقدامات قبل از خرید، بررسی وضعیت اقساط بانکی است.
همچنین باید مشخص شود که واحد نسبت به بانک، سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران یا سایر مراجع، بدهی معوق نداشته باشد.
۴- انتقال تسهیلات بانکی را جدی بگیرید.
در بسیاری از موارد، وام بانکی بخش عمده ارزش ملک را تشکیل میدهد.
بنابراین انتقال قانونی تسهیلات و تغییر نام بدهکار در بانک، بخش مهمی از فرآیند انتقال محسوب میشود.
۵- مدارک اولیه پروژه را بررسی کنید.
قرارداد واگذاری، قرارداد پیشفروش، صورتجلسه انتخاب واحد، دفترچه اقساط، معرفینامه بانک و سایر مدارک باید با دقت بررسی شوند.
هرگونه مغایرت در مشخصات واحد، شماره بلوک، طبقه یا متراژ باید پیش از معامله برطرف شود.
۶- وضعیت صدور سند رسمی را استعلام کنید.
چنانچه پروژه پایان کار دریافت کرده و اسناد تفکیکی صادر شده باشد، امکان تنظیم سند رسمی نیز فراهم خواهد شد.
در غیر این صورت، انتقال صرفاً مطابق مقررات پروژه انجام میشود.
راههای جلوگیری از کلاهبرداری در خرید مسکن مهر
به دلیل پیچیدگی مقررات، مسکن مهر همواره یکی از زمینههای وقوع کلاهبرداریهای ملکی بوده است.
برای کاهش ریسک معامله، رعایت موارد زیر توصیه میشود:
- قبل از پرداخت هرگونه وجه، وضعیت مالکیت را از مرجع ذیصلاح استعلام کنید.
- از خرید واحدهایی که دارای بدهی بانکی یا بدهی به شرکت عمران هستند بدون تعیین تکلیف بدهی خودداری کنید.
- انتقال تسهیلات بانکی را همزمان با معامله انجام دهید.
- صرف ارائه مبایعهنامه یا وکالتنامه را دلیل مالکیت قطعی فروشنده ندانید.
- مشخصات پروژه، بلوک، طبقه، واحد و متراژ را با مدارک رسمی تطبیق دهید.
- در صورت وجود سند رسمی، اصالت آن را از طریق اداره ثبت اسناد بررسی کنید.
- پرداخت بخش عمده ثمن معامله را به انجام کامل تشریفات قانونی و انتقال رسمی موکول نمایید.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در معاملات مسکن مهر
در برخی معاملات، به ویژه زمانی که ارزش ملک بالا است یا اختلافی میان طرفین وجود دارد، استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری میتواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند.
کارشناس رسمی میتواند موضوعاتی مانند:
- ارزش روز ملک
- وضعیت پیشرفت پروژه
- وضعیت مالکیت
- بررسی مدارک واگذاری
- تطبیق مشخصات واحد با مدارک
- بررسی وضعیت حقوقی عرصه و اعیان
- بررسی محدودیتهای نقل و انتقال
- ارزیابی خسارات احتمالی
را مورد بررسی قرار دهد و نظر تخصصی خود را ارائه کند.
جمعبندی
خرید و فروش مسکن مهر با وجود شباهتهایی که با سایر معاملات ملکی دارد، تابع مقررات خاصی است و انتقال قانونی آن تنها با تنظیم مبایعهنامه امکانپذیر نیست. مراجعه به بانک عامل، بررسی وضعیت تسهیلات، استعلام مالکیت، تعیین تکلیف بدهیها و انجام تشریفات نزد مراجع ذیصلاح، از مهمترین مراحل این فرآیند به شمار میروند.
بنابراین، پیش از انجام هرگونه معامله، توصیه میشود وضعیت حقوقی واحد، مدارک مالکیت، بدهیهای احتمالی و شرایط انتقال توسط افراد متخصص بررسی شود تا از بروز اختلافات و خسارات مالی در آینده جلوگیری گردد.