ملک مشاع چیست؟ نکات مهم حقوقی خرید و فروش ملک مشاع
یکی از مهمترین موضوعاتی که خریداران و مالکان املاک باید با آن آشنا باشند، مفهوم ملک مشاع و آثار حقوقی آن است. بسیاری از اختلافات ملکی ناشی از آن است که خریدار بدون اطلاع کافی اقدام به خرید سهم مشاع یک ملک میکند و پس از معامله با مشکلاتی مانند عدم امکان تصرف، اختلاف میان شرکا یا دشواری در افراز و تقسیم ملک مواجه میشود.
شناخت مفهوم ملک مشاع و رعایت نکات حقوقی هنگام خرید آن، میتواند از بروز بسیاری از دعاوی و خسارات مالی جلوگیری کند.
ملک مشاع چیست؟
مطابق مقررات قانون مدنی، مال مشاع مالی است که مالکیت آن متعلق به دو نفر یا بیشتر باشد، بدون آنکه سهم هر شریک در جزء مشخصی از مال قابل تشخیص باشد.
به بیان ساده، در ملک مشاع، هر شریک در تمام اجزای ملک به نسبت سهم خود مالکیت دارد و هیچ قسمت معینی از ملک اختصاص به یکی از شرکا ندارد؛ بلکه تمامی اجزای ملک به صورت مشترک متعلق به همه شرکا است.
برای مثال:
- ملکی که از طریق ارث به چند وارث منتقل شده باشد.
- زمینی که چند نفر به صورت مشترک خریداری کرده باشند.
- ساختمانی که چند نفر به طور مشترک مالک آن باشند.
همگی نمونههایی از املاک مشاع محسوب میشوند.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
در ملک مشاع حدود و محل دقیق سهم هر شریک مشخص نیست و مالکیت همه شرکا در تمام اجزای ملک جریان دارد.
اما در ملک مفروز سهم هر مالک به طور مستقل مشخص شده و هر شخص مالک قسمت معین و جداگانهای از ملک است.
به همین دلیل، نقل و انتقال، تصرف و بهرهبرداری از ملک مفروز معمولاً سادهتر از املاک مشاع است.
آیا هر شریک میتواند آزادانه از ملک استفاده کند؟
خیر.
یکی از مهمترین ویژگیهای املاک مشاع این است که هیچیک از شرکا بدون رضایت سایر شرکا حق تصرف اختصاصی در ملک را ندارد؛ مگر آنکه بین شرکا توافقی وجود داشته باشد یا قانون اجازه خاصی داده باشد.
برای مثال، هیچ شریک نمیتواند:
- بخشی از ملک را به طور اختصاصی در اختیار بگیرد.
- بدون رضایت سایر شرکا ساختمان احداث کند.
- ملک را اجاره دهد.
- کاربری ملک را تغییر دهد.
- مانع استفاده سایر شرکا شود.
در صورت بروز اختلاف، موضوع ممکن است از طریق مراجع قضایی پیگیری شود.
نکات مهم هنگام خرید ملک مشاع
پیش از خرید ملک مشاع، رعایت نکات زیر ضروری است.
۱- در خرید کل ملک، حضور همه مالکان الزامی است.
اگر قصد خرید تمام یک ملک مشاع را دارید، باید تمامی مالکان یا نمایندگان قانونی آنان در معامله حضور داشته باشند و سند انتقال را امضا کنند.
در غیر این صورت، معامله فقط نسبت به سهم فروشنده معتبر خواهد بود و خریدار مالک کل ملک نخواهد شد.
۲- قدرالسهم هر شریک را فقط از اسناد رسمی بررسی کنید.
برای تعیین میزان مالکیت هر شریک، تنها ملاک معتبر، اسناد رسمی مالکیت و سوابق ثبتی ملک است.
به اظهارات شفاهی، تقسیمهای غیررسمی یا توافقات اثباتنشده نباید اکتفا کرد.
۳- وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید.
پیش از معامله، وضعیت سند، بازداشت بودن یا نبودن ملک، وجود رهن، محدودیتهای ثبتی و هرگونه منع قانونی برای انتقال را بررسی نمایید.
در بسیاری از موارد، استعلام ثبتی میتواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.
۴- به حق شفعه توجه داشته باشید.
اگر ملک مشاع تنها دو شریک داشته باشد و یکی از آنان سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، ممکن است شریک دیگر در شرایط مقرر قانونی دارای حق شفعه باشد.
در چنین حالتی، شریک دیگر میتواند با رعایت شرایط قانونی، سهم فروختهشده را با پرداخت همان ثمن معامله تملک کند.
بنابراین قبل از خرید سهم مشاع، لازم است وضعیت امکان اعمال حق شفعه بررسی شود.
۵- احتمال وجود تقسیمنامه عادی را بررسی کنید.
گاهی شرکای یک ملک، بدون تنظیم سند رسمی، ملک را از طریق تقسیمنامه عادی میان خود تقسیم کردهاند.
هرچند چنین تقسیمنامهای ممکن است میان خود شرکا معتبر باشد، اما در برخی موارد میتواند بر نحوه تصرف و استفاده از ملک اثرگذار باشد.
بنابراین پیش از خرید، از فروشنده درباره وجود هرگونه تقسیمنامه، توافقنامه یا قرارداد میان شرکا سؤال کنید.
۶- قرارداد خرید را با دقت تنظیم کنید.
در مبایعهنامه بهتر است شروط حمایتی لازم پیشبینی شود.
برای مثال، میتوان شرط کرد که اگر بعداً مشخص شود:
- برخی از شرکا مالک نبودهاند؛
- سند یا مالکیت دارای اشکال قانونی بوده است؛
- انتقال نسبت به بخشی از سهم امکانپذیر نباشد؛
- یا اشخاص ثالث نسبت به ملک ادعای مؤثر داشته باشند؛
خریدار حق فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت را داشته باشد.
تنظیم صحیح این شروط، از بروز بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
آیا خرید ملک مشاع توصیه میشود؟
خرید ملک مشاع ذاتاً ممنوع یا غیرقانونی نیست، اما نسبت به خرید املاک مفروز، حساسیت و ریسک بیشتری دارد.
چنانچه وضعیت مالکیت، سوابق ثبتی، تعداد شرکا، احتمال وجود حق شفعه، توافقات میان شرکا و مفاد قرارداد به دقت بررسی شود، بسیاری از مشکلات احتمالی قابل پیشگیری خواهد بود.
به همین دلیل، پیش از خرید ملک مشاع، استفاده از نظر کارشناسان رسمی دادگستری و مشاوران حقوقی میتواند نقش مهمی در کاهش ریسک معامله و حفظ حقوق خریدار داشته باشد.